С 2021 года банки постепенно расширяют линейку ипотечных продуктов и начали выдавать ипотеку на покупку земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В 2025 году данное направление стало значительно более доступным и регулируемым на федеральном уровне.
Теперь граждане России могут оформить ипотеку не только на готовые дома, но и на покупку земли под строительство. Это особенно актуально для тех, кто хочет построить дом по собственному проекту в комфортной и экологически чистой среде, например, как в жилом комплексе «Александровский» в Пушкине.
Основные особенности ипотеки на землю под ИЖС:
- Цель кредита: приобретение земельного участка с категорией «земли населённых пунктов» и разрешённым использованием под ИЖС.
- Ставка: от 11% до 15% годовых в зависимости от банка, заемщика и формы залога.
- Срок кредитования: до 20 лет.
- Первоначальный взнос: от 20% стоимости участка.
- Обеспечение: чаще всего сам участок становится залогом, но некоторые банки требуют дополнительное обеспечение (например, поручительство или залог другой недвижимости).
- Регистрация права собственности и наложение обременения проводятся в стандартном порядке через Росреестр.
Покупка участка с использованием ипотеки возможна и в рамках комбинированных программ — когда заемщик берет сначала кредит на участок, а затем — на строительство дома (иногда объединённо). Ряд банков предлагает целевые продукты «земля + дом» в одной ипотеке, с отсрочкой начала строительства до 2 лет.
Льготные ипотечные программы в 2025 году (в том числе для ИЖС)
В 2025 году в России продолжает действовать несколько федеральных и региональных программ, позволяющих получить ипотеку по сниженной ставке, в том числе — на покупку участков под ИЖС и строительство индивидуальных домов:
Семейная ипотека
- Ставка: до 6% годовых.
- Условия: семья должна иметь одного ребёнка, рождённого после 1 января 2018 года, или двух и более несовершеннолетних детей.
- Цели: приобретение участка с ИЖС и строительство дома, покупка готового дома или таунхауса.
Ипотека с господдержкой на строительство
- С 2023 года расширена возможность использовать льготную ипотеку на строительство ИЖС с подрядчиком, в том числе на кредит под участок.
- Ставка: от 5% до 7% годовых в зависимости от региона.
- Требование: строительство должно быть осуществлено аккредитованным застройщиком или ИП с разрешением на подрядные работы.
Сельская ипотека
- Ставка: до 3% годовых.
- Сумма: до 6 млн рублей.
- Цели: покупка участка и строительство жилого дома в сельской местности или малых городах (в том числе в пригородах Санкт-Петербурга, если территория входит в утверждённый перечень).
Военная ипотека
- Используется военнослужащими в рамках НИС (накопительно-ипотечной системы).
- Возможно направить средства на покупку участка и строительство дома при соблюдении условий, установленных Минобороны и банком.
Ипотека — это долгосрочный целевой кредит под залог приобретаемой недвижимости. Банк предоставляет средства на покупку жилья, земельного участка или дома, при этом приобретённая недвижимость становится залогом до полного погашения кредита. Несмотря на обременение, объект находится в собственности заемщика, однако распоряжение им (продажа, дарение) возможно только с согласия банка.
Что такое ипотека?
Основные понятия
Тело кредита — основная сумма займа без учета процентов и комиссий.
Проценты — оплата за пользование заемными средствами, начисляемая на остаток долга.
Комиссии — дополнительные платежи за услуги банка, включая оформление документов и сопровождение сделки.
Страхование — обязательное условие большинства ипотечных программ; включает страхование жизни, здоровья и имущества.
Оценка недвижимости — процедура определения рыночной стоимости объекта, необходимая для подтверждения его стоимости перед банком.
Полная стоимость ипотеки
Полная стоимость кредита включает:
- Тело кредита.
- Проценты за весь срок кредитования.
- Комиссии и сборы.
- Страховые взносы.
- Расходы на оценку недвижимости.
- Нотариальные и регистрационные сборы.
Эта сумма отражает общую финансовую нагрузку на заемщика за весь период выплаты ипотеки.
Виды процентных ставок
Фиксированная ставка — не изменяется в течение всего срока кредита, обеспечивая стабильность платежей.
Плавающая ставка — состоит из постоянной и переменной частей; переменная часть может изменяться в зависимости от ключевой ставки ЦБ РФ.
Комбинированная ставка — включает фиксированную ставку на начальный период и плавающую на оставшийся срок.
Первоначальный взнос
В 2025 году минимальный первоначальный взнос по ипотеке составляет от 20% стоимости недвижимости. Более высокий взнос может привести к снижению процентной ставки и увеличению шансов на одобрение кредита. Средний размер первоначального взноса в крупных городах может достигать 30–50% от стоимости жилья
Платежи по ипотеке
Аннуитетные платежи — равные ежемесячные выплаты, включающие часть основного долга и процентов.
Дифференцированные платежи — ежемесячные выплаты уменьшаются со временем; в начале срока выплаты выше, но общая переплата по кредиту меньше.
Оформление ипотеки: пошаговая инструкция
- Выбор банка — сравните условия различных банков, включая процентные ставки, требования к заемщикам и дополнительные услуги.
- Предварительное одобрение — получите предварительное одобрение кредита, чтобы знать максимальную сумму, на которую можете рассчитывать.
- Выбор недвижимости — подберите подходящий объект недвижимости в соответствии с условиями выбранной ипотечной программы.
- Сбор документов — подготовьте необходимые документы: паспорт, справки о доходах, документы на недвижимость и др.
- Заключение договора — подпишите кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом недвижимости.
- Регистрация сделки — зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре; банк может взять свидетельство на хранение до полного погашения кредита.
Что важно знать заемщику:
Проверка статуса участка. Земля должна иметь назначение «под ИЖС» и быть пригодной для строительства с юридической точки зрения.
Требования к застройщику. В рамках большинства программ обязательным условием является подписание договора подряда с лицензированным подрядчиком.
Страхование. При ипотеке на участок также оформляется страховка — чаще всего на титул и жизнь заемщика.
Требования к застройщику. В рамках большинства программ обязательным условием является подписание договора подряда с лицензированным подрядчиком.
Страхование. При ипотеке на участок также оформляется страховка — чаще всего на титул и жизнь заемщика.
- Сроки. В некоторых программах срок начала строительства после получения кредита ограничен — например, в течение 2 лет необходимо начать строительство.